對居民自住房屋征稅的改革方案，無論“修舊”還是“立新”，計稅依據都將按評估值征收。幾乎所有參與改革研究的專家稱，“不動產鑒定評估是房地產稅改革的關鍵。”
在1986年版的《房產稅暫行條例》中，對於不出租的房產，計稅依據是房產原值一次減除10%至30%後的余值，若沒有房產原值作為依據，則由房產所在地稅務機關參考同類房產核定，稅率為1.2%；對於出租的房產，租金收入為計稅依據，稅率為12%。
目前，上海和重慶的試點方案，以及財政部、國稅總局的改革共識，都明確將采用國際通用的計稅依據——按評估值征稅。
國際上，評估機構的設置並不一致，有的隸屬財政系統，有的隸屬稅務系統，有的則由社會中介機構承擔。
就中國而言，國務院發展研究中心2006年的一項課題認為，可供選擇的評估機構包括稅務機構、社會中介機構、國土資源和房地產管理機構，以及財政機構。根據中國國情，有兩種選擇比較現實，一是在國土資源和房地產管理機構設置專門負責房地產評估機構，二是在地方稅務機關成立專門的房地產評估機構。
課題組更傾向於第一種選擇，原因是評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，將評估機構設立在該部門，可以充分利用現有資料，有利於降低評估成本。另外，不動產評估是一項專業性很強的工作，房屋國土部門在這一領域的技術基礎要強於其他部門。
目前，中國已有房地產估價師、土地估價師兩項相關評估資格，經過國務院認可，分別由住建部和國土資源部歸口管理。
但是，中國房地產估價師與房地產經紀人學會的一位工作人員告訴本刊記者，作為物業稅“空轉”試點重要內容的“房地產模擬評稅試點”中，他們並未參與。
本刊記者了解到，自2004年開始的模擬評稅試點，基本是在稅務系統的主導下進行。
截至2009年末，已經有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津十個省份（含計劃單列市）試點模擬評稅。2010年開始，模擬評稅試點擴大至全國，各省選擇房地產市場比較發達、管理規範、征管能力強的城區進行試點。
根據各地稅務部門網站的消息，湘潭、鄂州等市均進行了試點，其中，湘潭具體實施分數據采集、審核、錄入，實施評稅，稅率、稅負測算分析及試點工作總結四個階段，於2010年11月底前完成。
2010年4月14日開始，國稅總局舉辦第二期全國房地產模擬評稅及計稅價格核定培訓班，對各地100多名稅務人員講解房地產批量評稅標準和模型建立，以及房地產批量評稅軟件。
媒體報道稱，重慶、上海、廣州、杭州、成都等地稅務系統展開了多輪的房產稅收征計培訓，並對征計評估的標準做了多番籌備。
本刊記者了解到，目前，北京、杭州、上海、重慶、深圳等大城市，以及大連、青島、丹東等一些二三線城市，稅務部門已基本掌握了本地房地產信息、數據，通過房地產評稅核定計稅價格也已在二手房交易環節使用，對個人保有房產征稅的技術條件已基本具備。
在房地產保有環節稅收制度暫未出臺情況下，模擬評稅試點取得的成果，可先行用於契稅等房地產交易環節的實際征收。
不過，中國人民大學財政金融學院教授陳共對此並不認同。他對本刊記者表示，評估機構不應是稅務部門，畢竟他們對評估並不熟悉，在現有機構中，土地和房產評估應該合一。
安體富也表示，評估工作由誰來做，還值得討論。一般來講，評估應該由第三方中介機構來做，但是，目前中國市場經濟並不完善的情況下，還是需要政府的參與。長遠來看，稅務系統的評估機構與現有的房地產估價師、土地估價師需要整合。
“財政和稅務部門之間，也在爭奪評估的主導權。”一位已開展模擬評稅試點地區的稅務官員告訴本刊記者，目前的模擬評稅試點基本是稅務部門在主導，但地方財政部門想把此項工作接過去。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會工作人員告訴本刊記者，目前，房地產稅評估征稅，國家沒有法律規定由誰評估，“稅務部門不找我們，我們也沒辦法。”
中國的評估行業多種資格並存、部門分割。實踐中，各評估資格往往通過行業準入制度設置壁壘。
財政部企業司官員對本刊記者表示，已就中國評估業按專業劃分評估師資格，嚴重的“政出多門”、市場分割問題，向國務院有關部門上報建議，應由統一的評估行政主管部門進行行業管理，負責全行業評估機構的設立審批和評估資格管理，監督評估機構的執業情況。
目前，評估業“六龍治水”格局仍未改變，針對未來不動產鑒定房地產稅評估征稅，稅務系統又在重建一套評估體系，評估業“七龍治水”指日可待。“中國現在的稅收成本太高了，不能再增加納稅人的負擔了。”陳共呼籲。
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