以前有個電影，說教授是黑板上蓋房子，不切實際，我們要理論與實際結合來做研究，我做過一些不動產鑒定房地產項目的策劃，也很成功，時間有限也不能更多的和大家分享。中國房地產很特殊，因為中國地域廣闊，區域差異性很大，盡管現在經濟全球化，金融危機對我們的影響也很大，到了大陸一看，都不景氣我們這裏很景氣，我們采取的一些政策、措施可能一下促使它往上走。
前一段時間我們積極的財政政策、寬松的貨幣政策，一下錢有了，貨幣多了，那麽肯定漲上去了。中國這麽大，我們有時候不能看局部地區，我們只看北京、上海、廣州、深圳漲了，實際也要看全國怎麽樣。周期波動有不景氣的時候就有景氣的時候，以前研究的時候，研究短周期有三年五年，一般四年左右，與國際上也差不多，長周期是7.5年，平均8年就有個周期，我們影響主要是政策影響，出來一個土地政策，土地要收緊肯定有影響了，出一個金融政策肯定有影響了。
我更關心的是使得房地產能夠持續穩定的發展，我們經濟還是發展得比較好，我們城市化也比較快，大家預期房地產前景很好，也有不樂觀的，說泡沫現在很大，泡沫一破滅就不行了。我認為泡沫會有，但是還不會到破裂，因為我們經濟發展帶動了房地產發展，現在經濟好房地產才好，經濟不好房地產才不好，反過來房地產又支持著經濟發展。整體螺旋式往前推進。
作為學者，我想談談房地產的策略，從政府來講應該有策略，從開發商來說也應該有策略，消費者來說也應該有策略。政府的策略，有一本書《細節決定成敗》，我有時候反過來想，我總結了一句話，戰略決定成敗，細節決定成效。細節做好你的效益更高，我們政策應該是穩定的，要明晰。比如說要建立住房制度，我們學術界也在討論經濟適用房不行，應該取消，有的人買了幾年後賣掉了，應該建廉租房、經濟租賃房，但是又想了，政府建了很多這些房子，因為要解決社會問題，使大家有所居，但是政府的負擔又很重，因為這些人住的不是自己的房子，在使用方面就不會愛惜，損壞的很快，價值損失會很大，政府也會背著很大的包袱，怎麽來維持？這些政策都要深入的研究，要有明晰的政策體系才能做出決定、決策去發展房地產。
我們現在有一些政策不清晰，好多人都講到，我們房地產到底擁有多少量，存量有多少，每年應該增多少，這都不清楚，提出要普查，我覺得這很重要。比如現在你要去引導市場，平衡市場，到底應該建多少商品房、保障房，比例關系很難確定，因為多少人需求不清楚，要把這些搞清楚我們才能確定收入階層的比例關系，然後制訂可行的住房建設規劃。有時候規劃也很重要，沒有規劃你就不可能去建設。我們很多人沒有房子，社會的聲音比較大，但是房子一下不可能都蓋起來，也不可能一兩年內全部解決，必須要有計劃的去解決。
比如建經濟適用住房，區位選擇上就有問題，缺乏規劃。我們中國發展規律和國外正好發展，比如從土地價值、強度，國外中心都是高樓，外邊是低樓，在北京到處是高樓，上海也是，中間還穿插著矮樓，沒有規律。國外是富人住在郊區，我們這裏是窮人住在郊區，這就沒有規劃。政府要確定不同類型收入比例關系，然後搞好規劃，制訂政策，這樣才能做好，才能解決好住房問題，市場就要放開。有時候市場一出問題就調控，這就容易出現問題，從政府的戰略上應該好好理清楚。
對於企業來說，註重市場研究很重要，像萬科每年拿出很多錢做研究，從整個房地產行業來講，有時候還不註重這點。我不是說有意見，曾經有公司找我給他做市場分析，做研究，讓我做個方案，我就做了很細的方案。然後問我要多少錢，我說給個廚房的錢，結果沒有信息了，給個廚房的錢都不願意出。北京有個開發商跟我聊，說做什麽項目，我說一個項目不可能所有創新，你可以一部分創新，比如客廳挑高，年輕人喜歡。整體策劃上就在產品的創新上，另外體現你的個性和文化。中國的文化很豐富，你不要把舶來品都弄過來了。北京十幾平米的商鋪就叫商城，在中國一大片的商業才叫商城，一棟樓叫什麽廣場，這不行，你看天安門廣場那叫廣場，要與你的文化結合起來，
合肥要搞個步行街，提出要建歐陸風情街，而又說我這是古城，要申請歷史文化名城，我說你又要建歐陸風情街那麽就不可能申請，如果要建就到開發區，到外面建，要與中國文化結合起來。當時看了一下，在街上還有個財神廟，我就說你搞個財神街，另外開間要大，結果按照這樣的設想很快就賣完了，所以產品設計要多方面考慮。
從消費者來講，我們很多人都想擁有自己的房子，我上次說，大學畢業你還沒有錢，先去租房子也可以，但是中國傳統文化，擁有房子是個習慣。市場如果規範了，你想買房也可以去融資，可以從父母那要一些，這也是種融資，這也可以。美國很多衍生產品出了問題我們就不能說衍生品不好，我們這時候也應該出一些金融產品，也可以創新。
很多人個人手裏的錢沒有投資渠道，設立一些基金用到不動產鑒定房地產流通領域，也促進房地產發展。前一段時間研究公積金，想流動起來，但是公積金歸各地管理，不能流動，你去貸款，銀行管理體制也有問題，不好貸。比如西部用不完用到北京來，也有利於促進房地產業的發展。從消費上也可以多多支持中低收入者，讓他們有能力購買房子。多方面的策略也可以保持房地產可持續發展。
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