現在的時間和大家聊聊有關美國房不動產鑒定地產投資的話題，也方便大家了解美國的房地產投資和運作的一些細節。我對個人投資的房地產的前景非常看好，因為它具備天時地利人和的最基本條件，天時是指恰逢美國現在房地產處於低成本高回報時期，地利是指所處的地理位置非常優越，包括周圍環境，基礎設施配套工程的運用合理，教育體系的輔佐，人和是指投資者（就是本小姐了）關系脈絡廣泛，在投資圈人緣良好，能夠具備這些優勢，我想無論是從事任何投資，相信都會有一定的回報率的。
房子，顧名思義是指能夠提供住所，能夠遮擋風雨，有實在的使用價值的住所。另外由於房產有地理位置的獨特性，房產會升值。購置房產，也是一種投資。房產的第一作用在於它具備可以居住的使用價值。有人願意出錢買房或租房，當然首先也是因為房子可住，以及它的地理位置方便。投資房產，有兩個回報期待，一是現金回報，一是保值升值。其中以現金回報為首位。這很好理解，現金回報是實在的，好的投資房產，每個月有正的現金流，即是“以房養房”，除去房子的所有花銷，房子能為投資人掙錢，不要投資人每個月再向房子裏投錢。從租金來的正的現金流，在美國叫“被動收入”，投資人的財富每個月都有實際的增加，這才是投資房產是實質。房產升值是虛的，單純指望房產升值是靠不住的，升值要到賣房的時候才能實現。如果采用盲目期待增值房產投資的策略，最大的問題是沒有現金流。一旦房價下降，所有房主都拋售房產，引起加速惡性循環。這個情況在美國的房產熱的地區，如加州灣區和首都華盛頓地區，都有發生。一些投資者以較高的貸款杠桿控制房產，空置等漲價，一般操作是一年左右出手。但是從2008年起，由於次貸危機初步顯現，房產的價格不升反降，給很多房主造成壓力。其主要原因是，一些投資人利用次貸，使用高風險的貸款杠桿，比如貸款額達到房價的95%，如果房價從峰值下降5%，就意味著投資人的房子按照市價出售，還不能夠償還全部貸款。所以引起恐慌，投資人拋售房產，急於兌現。等到房價降了15%，很多投資者失去信心，無力賣房，因為賣了房子，還要再拿出10%的現金來才能還清貸款，一些投資者幹脆就把房子交給銀行，讓房產淪為法拍屋。這就使得在一時間，突然出現大量的法拍屋，結果是所有銀行都招架不住，最後引起銀行破產。
