囧人一族

現在的時間和大家聊聊有關美國房不動產鑒定地產投資的話題，也方便大家了解美國的房地產投資和運作的一些細節。我對個人投資的房地產的前景非常看好，因為它具備天時地利人和的最基本條件，天時是指恰逢美國現在房地產處於低成本高回報時期，地利是指所處的地理位置非常優越，包括周圍環境，基礎設施配套工程的運用合理，教育體系的輔佐，人和是指投資者（就是本小姐了）關系脈絡廣泛，在投資圈人緣良好，能夠具備這些優勢，我想無論是從事任何投資，相信都會有一定的回報率的。
房子，顧名思義是指能夠提供住所，能夠遮擋風雨，有實在的使用價值的住所。另外由於房產有地理位置的獨特性，房產會升值。購置房產，也是一種投資。房產的第一作用在於它具備可以居住的使用價值。有人願意出錢買房或租房，當然首先也是因為房子可住，以及它的地理位置方便。投資房產，有兩個回報期待，一是現金回報，一是保值升值。其中以現金回報為首位。這很好理解，現金回報是實在的，好的投資房產，每個月有正的現金流，即是“以房養房”，除去房子的所有花銷，房子能為投資人掙錢，不要投資人每個月再向房子裏投錢。從租金來的正的現金流，在美國叫“被動收入”，投資人的財富每個月都有實際的增加，這才是投資房產是實質。房產升值是虛的，單純指望房產升值是靠不住的，升值要到賣房的時候才能實現。如果采用盲目期待增值房產投資的策略，最大的問題是沒有現金流。一旦房價下降，所有房主都拋售房產，引起加速惡性循環。這個情況在美國的房產熱的地區，如加州灣區和首都華盛頓地區，都有發生。一些投資者以較高的貸款杠桿控制房產，空置等漲價，一般操作是一年左右出手。但是從2008年起，由於次貸危機初步顯現，房產的價格不升反降，給很多房主造成壓力。其主要原因是，一些投資人利用次貸，使用高風險的貸款杠桿，比如貸款額達到房價的95%，如果房價從峰值下降5%，就意味著投資人的房子按照市價出售，還不能夠償還全部貸款。所以引起恐慌，投資人拋售房產，急於兌現。等到房價降了15%，很多投資者失去信心，無力賣房，因為賣了房子，還要再拿出10%的現金來才能還清貸款，一些投資者幹脆就把房子交給銀行，讓房產淪為法拍屋。這就使得在一時間，突然出現大量的法拍屋，結果是所有銀行都招架不住，最後引起銀行破產。

美國的投資房產類型，從大的方面來說，有商業房產、住宅房產和土地。商業房產一般包括購物中心、辦公樓。商業房產的租約，一般是多年合約，十年、十五年的租約比較常見。商業租約，一般都是三凈租約，租戶負責房產的維修，物業稅，和房產保險。房產的裝修費用，一般也由租客承擔。租客一般是公司和政府。大型商業房產的市場操作十分透明和專業，一般回報率差別不大。當前的市場，除去貸款費用的凈回報大約是9%——11%。當然如果個人財力強大，不向銀行貸款，那凈回報就非常大了。住宅房產一般包括獨立屋（別墅）、連體房、單元房、雙體房，以及四個單元以下的多體房。土地投資，形式比較簡單。一般是買一大片未開發土地，坐等升值。土地的物業稅低，但是沒有現金流。在美國，土地相對很便宜，擁有發展受到地理局限地區的土地，比如被沙漠圍繞的賭城拉斯維加斯的可居住土地，也是一個好的投資選擇，回報也非常大（明年打算到拉斯維加斯投資，是我最新的投資瞄準目標）。

值得指出的是，商業房產有一種特別的房產形式——公寓樓。投資公寓樓，每個單元平均的價錢低，現金流可以保證。銀行也很願意給公寓樓的投資者貸款。在一些房價上漲較快，房價高，租金低的地區，公寓樓的形式比較少，因為每個獨立產權的單元都能夠賣出很好的價錢。去年，美國很多人把公寓樓買下，分拆產權，把每個單元分別賣出去，因為單獨產權出售有利。最近，美國房市不好，又有一些賣不出去的單元樓，統一以出租公寓的形式整體出租。不過美國地方政府的規劃，有的地區規定必須建公寓樓，以保證民眾都有房可租，這一有力的措施也是布什政府曾經提出的，以保證美國民眾都有房子住。
房產的價值，從根本上講，一定是要由消費者願意出的價錢決定的。在美國，這個價錢是緊密和住宅房產的市場租金相聯系的。美國純投資房產的價格，一般保守的房價估算是單純由現金回報率來決定的，而不考慮對房產升值的期待。房產是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個相當的回報率。舉個例子來說，同樣的錢，放到銀行，回報率是2.5%，放到股市的共同基金，回報率是8%，投資到房產，回報是如何呢？當前美國的房產，投資者一般要求投資量年回報率達到9%——11%。投資人願意出的房價，就是根據回報率來計算的。換句話來說，如果一個房產的還貸前現金收入是每年2萬美元，那麽按照10%的回報率，投資人所能承受的房價就是20萬美元。對於房價高的地區，房價會反映到租金上。而租金，是房產能夠產生現金回報的實際指標。
中國大陸的房產從六月以來，全面的回暖，房價又升。很多中國的投資人，準備或已經以投資目的進入房市。我從美國的投資房產角度，做一個比較，供中國的投資人進行參考。首先，中國的住宅投資房產的房價較高，租金較低。在美國一般來講，月租金要達到房價的1%，才會有投資收入和現金流。其次，中國的房產業操作不規範。成為了房主，該有的權利可能得不到應有的法律保護，比如，房產經紀可以擔當二房主，這些做法在美國都是違法的。另一方面，房客的權益也得不到保證，比如在美國如果房客滯納房租的話，必須要經過法律驅逐的程序才可以趕走房客，如果沒有通過法律程序的話，那是要負法律責任的，弄不好房主有可能成了房客的被告人。美國的房產出租相關法律十分的完善。美國的政府，基本上是鼓勵投資人擁有房產出租，或者是自己住，因為這樣可以減少政府提供住房的負擔。所以美國房產和投資的政策，是保護投資人的。當然，在美國房客的利益也受到充分的保護，比如，房主有義務必須提供可居住的住房，合乎當地衛生標準和環境，冬天供暖充足。

希望通過這篇文章可以充分幫助大家了解美國的房地產投資和運作情況，也希望有誌於不動產鑒定房地產投資的國人能夠到美國來投資，最後祝大家投資快樂，生意興隆，財源廣進！